필자는 오피스텔에 산다. 실평수 14평의 세식구가 살기에 그리 부족함이 없는 주거형 오피스텔에 전세로 살고 있었다. 1년 전, 평소와같이 우편함에서 우편물을 정리해서 올라가려다 평소에는 보이지 않는 새로운 형태의 우편물을 발견했다. 내용을 보니 귀하의 부동산이 경매로 넘어갔으니 자신들을 통해 빨리 조치를 취하라는 부동산 법무사의 광고용 우편물이였다.
전세로 살던 집이 경매로 넘었갔다고 하면 누구나 당황스러울 수 밖에 없다. 이상한 우편물들이 쇄도하고, 이상한 사람들이 찾아와서 이것저것 묻는다. 인터넷에 검색해보면 법률용어들이 난무하고 뭘 어떻게 해야할지 몰라 맨붕에 빠진다. 평소에 법없이도 잘 살던 사람들이 자신의 가족과 재산을 지키기 위해 경매 전사가 되어야 한다.
이 때부터 임차인은 두가지 부류로 나뉜다 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘대항력 없는 임차인’으로… 대항력 있는 임차인은 보증금을 받을 권리가 완벽하게 보장된다. 보증금을 100% 받을때까지는 집을 비워주지 않을 권리가 있다. 그러나 보증금을 받는 시점은 보장이 안된다. 경매가 빨리 종결되서 몇개월 만에 받을 수도 있고, 계속 유찰이되거나 기각이 되서 몇년이 걸릴수도 있다. 낙찰자와 재계약을 통해 계속 거주도 가능하나 낙찰자가 원하지 않으면 보증금을 받고 집을 비워줘야 한다.
반면 대항력 없는 임차인은 보증금을 100% 보장받을 수 없다. 각 지자체별로 정한 소액 임차인 우선변재금 정도만 보장받는다. 그리고 경매가 종결되면 낙찰자와 협의하여 집을 비워줘야 한다. 이 때 관례상 소정의 이사비용 정도는 요구할 수 있다. 만약에 집을 비워주지 않겠다고 버티면 강제집행을 당할수 있다.
이런 일련의 과정을 낙찰자 입장에서 ‘명도’라고 한다.